当腾讯不再定义科兴 - 世界杯买球网

从2025年下半年开始，科兴科学园陆续有搬家公司的货车进出。腾讯员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包好，贴上工位号。周末，这些物品会被搬家公司运往大铲湾的企鹅岛，新一周开始时，员工便会在新的工位上重新安装并投入工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐清空，其最大的租户离开了在此驻扎13年的地方。

对于科兴而言，这一变动并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购地时，科兴方面就已预见到腾讯最终会迁出。

在许多游戏行业人士的印象中，腾讯与科兴似乎是紧密相连的。长久以来，科兴的许多服务、空间布局以及人流都围绕着这位大客户展开。外界在提及科兴时，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将自己的青春岁月留在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁往企鹅岛，科兴面临着一个关键问题：在腾讯不再是其主要定义者的背景下，科兴将如何重新塑造自我？

科兴园区的建设时间线，包括2010年至2013年的“一期”和2014年至2019年的“二期”，对在园区工作了十余年并负责运营服务的刘滔来说，了如指掌。科兴坚持自主运营园区物业，不外包也不输出服务，其工作人员表示公司二十年来从未出售过房产。

腾讯于2013年入驻科兴，当时微信刚刚崭露头角。刘滔最初并不清楚腾讯在科兴的具体业务重心，直到14、15年左右才了解到，腾讯最主要的盈利增长点在于游戏业务。尽管腾讯音乐等部门也设在科兴，但最具影响力的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工人数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴发展的黄金时期，受益于“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷入驻。例如，柔宇科技在此起步后前往龙岗建立生产基地；富途证券从最初租赁的五六百平方米扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区人流量高达五六万人，出租率爆满，夜晚十一点依然灯火通明，深夜打车更是困难。科兴当时被誉为“现象级”，代表着深圳的活力，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴租金持续上涨，至2018年10月左右达到顶点后开始下滑，科兴方面将其归因于当年的贸易战。2019年，科兴租金再次大幅下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，“房地产三条红线”政策的影响持续发酵，科兴租金再次出现波动。

随着园区内人流的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年园区餐饮选择有限，仅有几家餐厅和刷卡制食堂，与周边园区并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作常常排队购买数百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等店铺接连开业。在科兴全职做保洁的张丽，中午会在G层快餐店打零工，每天赚取20元并获得一顿饭。六年间，她见证了许多店铺的兴衰，但总有新的餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，园区约需5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例下降，园区对餐饮底商的需求减少。刘滔指出：“有外卖平台可以解决问题，它能集合整个区域的力量来服务你，不一定需要你这个园区有自己的商业。”

过去，科兴的晚餐消费十分火爆，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。但自2022年起，堂食比例持续下降，即便白天人流恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩尤为明显。G层的阿嬷手作不再出现排长队的景象，大多数餐馆客流量锐减，部分店铺因经营不善而退出科兴。张丽也观察到这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车辆也少了许多，以前停得满满当当，现在空了很多。”

多年来，科兴一直致力于满足互联网公司的工作节奏需求，并为此提供了一些不显眼但至关重要的基础设施。园区在建设之初，就引入了当时国内领先的系统。

例如，冷气系统是其中一项关键服务。考虑到互联网公司上下班时间不固定，常常工作到深夜，普通写字楼的中央空调在固定时间关机并不适用。科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一，其地下建有约10米深的蓄水池，可储存6万立方米水。在用电低谷时，制冷设备将水冷却至4-7度储存，在用电高峰期再利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍能持续供冷，使园区供冷更加灵活。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入5条独立电力专线，自建成以来从未停电。这对科兴内的科技企业至关重要，特别是腾讯的机房和部分互联网公司的数据中心。

科兴园区拥有5000多个停车位，为提高效率，较早采用了车牌识别无卡系统，而非传统的刷卡进出方式。

除了硬件设施，物业的经营服务也紧密配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工反映，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放过一个巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区各门口也装饰了主题元素。

科兴将此归结为园区与企业之间的合作关系：“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，这种“共生”模式也存在一个潜在问题：当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历调整期。

腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营以来遇到的最重大事件，他认为这是“最大的变数，但从园区打造的角度看，也是最大的机遇”。

搬迁分批进行，预计2025年10月，魔方工作室群将率先入驻企鹅岛，至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作多安排在周末，前后历时近一年。

数据显示，科兴在高峰时期整体出租率接近99%，写字楼均价达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。而到2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间已降至115至130元/平方米/月。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开对整个科创园区市场的影响有限。“价格是由市场形成的，并非由某一家企业决定。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去科兴许多服务是专门为腾讯量身定制的，例如其内部食堂仅对内部开放。腾讯离开后，科兴将更加开放，园区生态也将更加多元化。

目前，科兴面临的首要任务是引进新企业。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。因此，科兴的招商对象广泛，涵盖各类规模的企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设定企业规模门槛，而是希望吸引各种类型和规模的企业入驻。

例如，园区内的新能源企业易储，原本在两栋楼分开办公，一直希望集中迁入。在腾讯退租后，易储向科兴提出扩租需求。同时，也有外部企业在得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍，包括电梯轿厢、门套、灯光等可见部分的装修都将进行改造。部分空间将留给需要整层的大型企业自行装修，另一部分则会改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴当前面临的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率普遍较高。科兴三年前已进入存量运营阶段。空置不仅意味着租金收入的损失，还会导致配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，进而影响整个园区的品质。

然而，刘滔对此并不过度担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果，并坚信科兴拥有扎实的基础。其优越的地理位置（南山区核心地段，零距离地铁口），加上多年积累的服务和良好口碑，使其相比大多数园区更具竞争力。

除了腾讯，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其一大特色。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”正式在科兴A1栋13楼挂牌。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个机构构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则负责政策配套。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗透露，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地，于4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬离有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴当前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园，而更早期的初创团队则进入孵化器，如“游托邦”。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演活动。参演团队轮流展示项目，评委进行打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的办公者。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具备三项优势：一是优越的地理位置，位于南山核心地段，配套成熟，且游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，不少已在附近安家。二是南山区的政策支持能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策细则和预算均已明确。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示，南山区真正理解游戏产业及其企业。在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房、固定资产较少，且财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到，在一些地区办理贷款或开户时，对方会因其资产负债表上的资产较少而产生疑虑，并质疑抵押物。税务部门也可能因研发型公司前几年的亏损而进行检查，担心存在偷税漏税行为。

在南山区，这类误解则少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。在融资到位后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆，起初银行客户经理对这家二十来人的新公司每月支付一百多万工资感到不解，认为“这是骗子公司”。但在银行工作人员实地考察后，他们便理解了这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，甚至询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够理解游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她引用了深圳最近发布的数据，指出去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。她认为，南山区作为深圳的核心区域，在GDP、增长和上市公司布局等方面表现优异。因此，无论是从深圳还是南山整体来看，都不必过于焦虑。

张丽在科兴做了六年保洁工作，对于腾讯的搬离并未感到特别大的影响。“人少对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时他们也一并离开了。张丽目前的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供住宿，中午打工的餐馆提供免费餐饮，每月还能略有积蓄。她并未过分担心腾讯搬走的影响，并在今年5月合同到期后又续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，在科兴工作了五年，从实习到正式入职，工位从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，相约作者在G层的润园四季椰子鸡用餐。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话，觉得我是神经病，放假还要来这里。”

搬到企鹅岛后，刘雪最怀念科兴的厕所——干净、宽敞且无异味。她居住在宝安和南山交界处，此前通勤至科兴约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤时间反而更长。岛上没有地铁直达，只能乘坐出租车或接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯多，比来科兴还慢。晚上10点以后，即使作为滴滴V7会员，也需要半小时以上才能打到车，因为大家都是V7，没有特权，只能看谁运气不好。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还能看到海景，但更换园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐厅最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说，一边与作者在科兴G层散步，感觉像是“忆苦思甜”。走过曾经熟悉却又在变化中的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人。有些人随同搬到了企鹅岛，有些人已离职，还有些调往了其他城市。她提到了一个能力很强的同事，承担了小组60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高职，两次获得最高绩效，却因觉得工作内容并非所愿而辞职。辞职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅是运气，不敢再面试新工作，害怕被拒绝会证明一切都是偶然。

两人边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。刘雪像往常一样尝试用工卡刷闸机，但无效。换个入口，同样无法通行。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外向内望去，内部已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。两人从消防楼梯爬上六楼，曾经凉爽的工区已被五月的闷热取代，门也上了锁。

透过门缝向内窥探，梅西的照片已不见踪影。

（为保护受访者隐私，文中刘滔、张丽、刘雪为化名）